新房、二手房均維持了較高的活躍度，但二手房的掛牌量已突破8.1萬(wàn)套

伴隨著杭州限房?jī)r(jià)、限地價(jià)“雙限”出爐，樓市上半場(chǎng)落下帷幕。截至6月30日，杭州市區(qū)(含富陽(yáng)、臨安)共成交商品房62666套，二手房(含富陽(yáng)、不含臨安)成交41692套。與前兩年同期相比，無(wú)論是新房還是二手房的成交量都有所下滑，但依舊維持了較高的活躍度。

上半年新房供小于求

春節(jié)過(guò)后，杭州樓市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。今年3月開(kāi)始，杭州市區(qū)商品房成交量就開(kāi)始回升，3月成交10662套，4月和5月更是超過(guò)12500套。

去年3~6月的市區(qū)月均成交11817套，今年這四個(gè)月的月均成交量為12056套，已超過(guò)去年。

產(chǎn)生這波“小陽(yáng)春”主要有三個(gè)原因。一是春節(jié)過(guò)后的沁園漲價(jià)事件，從49500元/m2漲到54000元/m2，大大刺激了市場(chǎng)的漲價(jià)預(yù)期。

二是因?yàn)閹?kù)存不足，特別是顯性住宅庫(kù)存長(zhǎng)時(shí)間維持在3萬(wàn)套以內(nèi)。錢(qián)江晚報(bào)購(gòu)房寶數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，住宅一共入市39287套，而成交為46806套，出現(xiàn)供小于求的局面。截至6月底，杭州顯性住宅庫(kù)存僅為26150套，如果按照上半年成交量，去化周期僅為3.4個(gè)月。

三是因?yàn)橄迌r(jià)。限價(jià)一方面刺激了市場(chǎng)置換和投資需求，另一方面也導(dǎo)致房企產(chǎn)生捂盤(pán)行為，一定程度上減少了房源的供應(yīng)。

不限購(gòu)的臨安，是樓市熱度的體現(xiàn)。去年下半年行情下滑，臨安受影響最大，去年10月僅成交354套。但今年3~6月，臨安月均成交3000套以上。這4個(gè)月的銷(xiāo)售套數(shù)，已經(jīng)超過(guò)了去年全年。

另一個(gè)表現(xiàn)，則是熱門(mén)樓盤(pán)中簽率的走低。梧桐郡284套房源，18514人報(bào)名，中簽率僅1.53%，成為6月最熱的話題之一。在此之前，中鐵建西湖國(guó)際城的中簽率為1.52%。

這些限價(jià)剛需樓盤(pán)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的紅利，刺激了剛需和投資的狂歡。但這樣的樓盤(pán)也越來(lái)越少。與此同時(shí)，也有大量樓盤(pán)流搖，這也說(shuō)明了市場(chǎng)的分化。下半年這樣的分化或許將更加明顯。

二手房掛牌量突破8.1萬(wàn)套

與新房市場(chǎng)類(lèi)似，二手房市場(chǎng)同樣在春節(jié)后迎來(lái)“小陽(yáng)春”，3~5月的月均成交量均在8800套左右，6月略有下滑，也達(dá)7903套。不過(guò)同比去年上半年，今年上半年的成交量仍然下滑了10.8%。

春節(jié)過(guò)后，在沁園漲價(jià)事件和地價(jià)再度升溫的刺激下，首先是觀望了半年之久的剛需入市，成交量重新變得活躍。緊接著，改善需求也釋放。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在杭州貝殼上半年成交小區(qū)前十排行榜里，有4個(gè)小區(qū)的平均成交面積在100m2以上，分別是保利東灣、眾安理想灣、閑湖城以及翡翠城。透明售房網(wǎng)每周公布的熱門(mén)小區(qū)成交排行榜顯示，約半數(shù)的小區(qū)平均成交面積在100m2以上，而在去年下半年，這樣的情況很少見(jiàn)。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，今年不少高價(jià)地入市，刺激了改善需求，而二手房市場(chǎng)本身的活躍，也使得賣(mài)房相對(duì)容易，于是出現(xiàn)了集中的改善潮�！安簧俑纳菩唾�(gòu)房者的心理往往是：高地價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，以后可能就更換不起了�！�

二手房成交活躍的另一個(gè)原因，是議價(jià)空間增大。置換潮以及大量次新房的交付導(dǎo)致二手房市場(chǎng)供應(yīng)量增加，截至6月30日掛牌量已達(dá)8.1萬(wàn)套，而今年1月1日，二手房掛牌量?jī)H6.4萬(wàn)套，半年內(nèi)，二手房掛牌量至少增長(zhǎng)了1.7萬(wàn)套。杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)研究院表示，增加的住宅掛牌量主要集中在臨平、三墩、閑林、丁橋等新盤(pán)集中交付的區(qū)域。

供大于求，就會(huì)出現(xiàn)一些性價(jià)比較高的房源，促進(jìn)成交。

土地新政出爐后，杭州多板塊未來(lái)一兩年新房?jī)r(jià)格被鎖定，二手房?jī)r(jià)格更加難以上漲，下半年掛牌量大概率將繼續(xù)增加。