隨著市場經(jīng)濟體制的進一步推進和深化，福利分房的弊端日趨嚴(yán)重。上海交通大學(xué)特聘教授、中國發(fā)展研究中心主任陸銘對時代周報記者分析，福利分房跟企業(yè)掛鉤，給傳統(tǒng)的國有企業(yè)帶來極大負擔(dān)。其主要弊端在于，住房不能買賣，“有需求無法滿足，換工作怎么辦？”

1994年7月18日，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺，象征城鎮(zhèn)住房制度改革之路正式啟動。1998年3月29日，時任國務(wù)院總理朱镕基在“兩會新聞發(fā)布會”上宣布：“住房的建設(shè)將要成為中國經(jīng)濟新的增長點，我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子。整個房改方案已醞釀三年多，我們準(zhǔn)備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化�！�

當(dāng)年7月3日，國務(wù)院進一步細化方案，以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心，宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

至此，實行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，“市場化”成為住房建設(shè)的主題。

改革的初衷是什么？

“1998年是我國房地產(chǎn)歷史上的一個分水嶺。”姚玲珍告訴時代周報記者，停止住房福利分配，實行住房分配貨幣化，是住房分配制度改革的一個重大突破，從根本上推動了住房商品化進程。對于增加住房的有效需求，啟動房地產(chǎn)消費市場，推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，具有十分積極的作用。

在姚珍玲看來，上海的房地產(chǎn)市場化改革要先于全國�！�1992年鄧小平同志南巡講話后，建立社會主義市場經(jīng)濟成為共識，上海引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮�！币皇�，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進入市場；二是，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴張；三是，房地產(chǎn)投資成倍增長，商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。1998年之后上海房價總的來說都是處于上漲狀態(tài)，帶動了很多行業(yè)的發(fā)展，促進了就業(yè)。

“房地產(chǎn)貨幣化改革的初衷是為了推進整個中國發(fā)育出來一個房地產(chǎn)市場，使住房的提供不再是一個簡單的福利，以后不管是買房或租房，都是各人的選擇，從需求端催生了后來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1998年之后上海樓市發(fā)展快速，基本上緩解了上海市的住房短缺問題�！标戙懱嵝训溃�“跟現(xiàn)在上海人口增長所帶來的持續(xù)增加的住房需求相比，上海的住房供應(yīng)還是不夠，房價高就是對住房短缺的反映�，F(xiàn)在事實上房價水平已經(jīng)構(gòu)成對城市競爭力的影響，對吸引人才留在上海已經(jīng)構(gòu)成一個巨大的障礙�！�

“全國接下來大力發(fā)展租賃市場，是一個肯定的事情�！标戙懼赋�，發(fā)展租賃市場有部分原因是為了降低城市進人的成本�！艾F(xiàn)在的做法很簡單，在批地的時候就規(guī)定未來蓋的房子只能租不能售，往這個方向走，大力鼓勵租房市場。”