有房企認(rèn)為，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點(diǎn)之一。目前尚難判斷三四線城市的庫(kù)存何時(shí)到達(dá)底部，但業(yè)界共識(shí)在于，當(dāng)本輪市場(chǎng)到達(dá)低點(diǎn)之后，部分三四線城市可參與開(kāi)啟下一個(gè)增長(zhǎng)周期。

一二線城市土地出讓規(guī)則的趨嚴(yán)，正促使三四線城市的土地市場(chǎng)升溫。

中原地產(chǎn)近日通過(guò)對(duì)283個(gè)三四線城市的統(tǒng)計(jì)得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金額達(dá)到9830.3億，接近去年全年的水平。住宅用地溢價(jià)率達(dá)到50.25%，創(chuàng)歷史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。

與住宅市場(chǎng)的情形類似，這種情況同樣被視為資金的“溢出效應(yīng)”。即隨著一二線城市調(diào)控趨嚴(yán)，土地出讓規(guī)則也趨于苛刻，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)前往三四線城市拿地。

另一個(gè)被人忽略的原因則在于，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的去庫(kù)存，部分三四線城市的去化周期已經(jīng)大幅下降。在這些城市拿地補(bǔ)倉(cāng)，也體現(xiàn)出房企為下一個(gè)周期布局的思路。

盈利難致轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，283個(gè)三四線城市共出讓住宅用地9810宗，累計(jì)規(guī)劃建筑面積5.9億平方米。對(duì)比歷史同期水平，并不算高。

這部分土地的出讓金合計(jì)為8930億元，接近去年全年的水平。土地成交的平均樓面價(jià)為1508元/平方米，創(chuàng)歷史新高。與去年全年的973元/平方米相比，漲幅超過(guò)50%。

溢價(jià)率方面，前8月三四線城市的平均溢價(jià)率為50.25%，同樣創(chuàng)歷史新高，比去年全年的25.17%幾乎翻倍。而在2014年和2015年，溢價(jià)率僅為6.61%和7.68%。

與熱點(diǎn)一二線城市相比，三四線城市的溢價(jià)率明顯偏高。

上述機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示，今年前8月，京滬穗深四個(gè)城市的住宅用地溢價(jià)率均不足30%，深圳更是低至個(gè)位數(shù)。熱點(diǎn)二線城市中，除合肥、寧波、南昌、杭州等少數(shù)外，甚少有溢價(jià)率超過(guò)50%者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一二線城市的供地規(guī)模并不小，但因?yàn)樵谕恋爻鲎屩性O(shè)置了較為苛刻的交易條款，使得房企的拿地?zé)崆槭艿接绊�，并向三四線城市轉(zhuǎn)移。

今年4月6日，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。此后，熱點(diǎn)城市便開(kāi)始大量供地，土地供應(yīng)的規(guī)模和質(zhì)量均好于此前。

但與此同時(shí)，為防范高價(jià)地出現(xiàn)，上海從4月開(kāi)始就祭出招標(biāo)掛牌復(fù)合的出讓規(guī)則，長(zhǎng)沙則在8月出臺(tái)“熔斷+搖號(hào)”規(guī)則。還有越來(lái)越多城市加大了配建保障房的規(guī)模，并對(duì)自持提出了更多要求。