三、房企轉為“慢補庫+快周轉”模式

房地產行業(yè)融資渠道偏緊倒逼開發(fā)企業(yè)行為發(fā)生轉變，可能采取“慢補庫+快周轉”的模式，帶來2019年土地市場成交下滑，而房屋新開工增速緩降。

行為一：放慢補庫存進程，謹慎拿地。

2018年土地成交面積和成交價款增速較2017年明顯放慢，二者之間的缺口縮窄表明溢價率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大，不僅其土地成交面積同比負增，且土地出讓金額占比下降。

預計2019年土地市場繼續(xù)降溫，成交面積較上年減少。客觀上，行業(yè)融資渠道受限使資金面總體較為緊張，開發(fā)企業(yè)到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預收款，房地產企業(yè)的拿地能力總體在降低。主觀上，開發(fā)企業(yè)或預期房價上漲幅度有限，貿然拿地可能“面粉貴過面包”。出于對行業(yè)利潤空間的擔憂，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之銷售增速下降，房企拿地行為更為謹慎。

行為二：盡快開工推盤，提高周轉速度。

預計受到銷量持續(xù)走弱的抑制，2019年新開工意愿可能下降。其中，三線、四線城市受銷量滑坡影響新開工放緩明顯，一線、二線城市開工意愿提升但無法改變總體開工增速下降的趨勢。

但對于存量土地，房企仍然有動力以加快開工速度、縮短資金回籠周期并強化現(xiàn)金流管理，來對沖行業(yè)景氣下行、規(guī)避資金風險，將前期已沉淀的土地儲備和資金成本轉化為產出。這有利于緩釋新開工增速回落的速度。

四、開發(fā)投資增速小幅回落

土地購置費和建安投資是構成房地產開發(fā)投資的兩大部分，其中建安投資占主導地位（占比超過七成），土地購置費次之（占比約二成），在2018年二者與相關指標均出現(xiàn)了不同以往的剪刀差。

土地購置費增速大幅超越土地成交價款增速。

土地購置費是分期支付的實繳土地款，計入當期開發(fā)投資金額，較土地成交價款存在滯后效應。土地購置費在2018年加速上漲，來自三方面原因：一是房地產投資統(tǒng)計口徑的改變，從按形象工程進度改為按實際財務支出，土地款記賬提前；二是拿地保證金比例提升，土地款收繳提前；三是房企對推盤回款的訴求提升，希望盡快取得土地證開工建設。

土地成交價款（及土地購置面積）反映當期土地市場交易的活躍度，是未來一段時間開發(fā)投資的一項先行指標。隨著土地成交走弱逐漸反映在遞延的土地購置費中，以及統(tǒng)計口徑變化的影響減弱，預計2019年土地購置費將比上年下降。

建安投資增速顯著跌破施工面積增速。

建安投資在2018年一直是負增長，并呈現(xiàn)和施工面積增速背離的走勢，主要由于建安成本單價下降，與三四線城市開工比例提升有關。預計2019年一二線城市開工比例加大，建安單價可能較上年提升，施工面積和建安投資增速走勢趨于一致。而新開工意愿特別是三四線城市開工下降，加之上年基數(shù)較大，2019年施工面積和建安投資總體增速可能有所回落。