近三年，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)絕對(duì)是非同尋常的三年。甚至?xí)r至今日，都可以毫不夸張地說(shuō)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷著歷史性大變局。

驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展因素的變化所產(chǎn)生的反應(yīng)在這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中開始逐漸體現(xiàn)出來(lái)了，這些因素的轉(zhuǎn)變也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行調(diào)整的原因，而且這個(gè)下行調(diào)整似乎還在進(jìn)行著。

我們就先來(lái)看看房地產(chǎn)這個(gè)大變局的表現(xiàn)：

一、房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下跌，而且還是跌跌不休；

二、（潛在）購(gòu)房者的態(tài)度發(fā)生了大轉(zhuǎn)變，過(guò)去很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“只漲不跌”，而如今很多人的態(tài)度卻是180度的大轉(zhuǎn)向，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)下跌下去；

三、政策的態(tài)度也是大轉(zhuǎn)向，由過(guò)去的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)為大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

只要你這些年還是關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些大變局下的樓市表現(xiàn)應(yīng)該說(shuō)是十分明顯的，大家應(yīng)該也是感同身受的。那究竟為何房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷這樣的大變局？

歸根結(jié)底還是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素發(fā)生了重大的變化。而且還不是一兩個(gè)因素發(fā)生了變化，是大多數(shù)因素發(fā)生了變化，這才導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生如大的震蕩。

首先必須得談就是人口紅利的變化。雖然國(guó)內(nèi)的人口紅利依然存在，但是與過(guò)去相比，已經(jīng)是減弱很多，而且可能還會(huì)繼續(xù)減弱。

我們不妨看看國(guó)內(nèi)人口這幾年的變化。人口總量從2022年開始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)年減少了85萬(wàn)人；2023年擴(kuò)大降幅，減少了205萬(wàn)人。這就意味著未來(lái)的年輕人會(huì)隨之減少。與此同時(shí)卻是國(guó)內(nèi)人口老齡化的加劇，到了2035年將進(jìn)入重度老齡化階段。一邊是年輕人減少，一邊是老年人的增多，這必然會(huì)導(dǎo)致未來(lái)住房需求的萎縮，尤其是新增住房需求的減少。

在住房需求預(yù)期減少的情況下，住房的供應(yīng)卻沒有減少。而且國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)了供大于求的跡象了，比如說(shuō)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)突破了42平方米，這個(gè)數(shù)字與其他國(guó)家橫向比較也不算低了。而這一供大于求的現(xiàn)象在除一線城市外的城市里表現(xiàn)更突出，所以這些年房?jī)r(jià)下跌也是比較迅猛的。

房地產(chǎn)政策面的變化也是非常大。在當(dāng)年房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中，政策的目的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，以免帶來(lái)太大的泡沫。而在當(dāng)前樓市下行的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)的政策是以支持為主。但在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的同時(shí)，各項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制的政策建設(shè)也在有條不紊的進(jìn)行著，比如說(shuō)住房雙軌制、實(shí)施現(xiàn)房銷售制度等等。

這些因素發(fā)生了翻天覆地的變化，注定是一個(gè)大變局的時(shí)代。