而從銷售均價(jià)來看，在統(tǒng)計(jì)的12家中，全年6家上漲，6家下跌，整體上算是處于“價(jià)穩(wěn)”的持平狀態(tài)；而在上漲的6家中，既有華潤(rùn)，中海外、保利這樣的優(yōu)生，同時(shí)居然也有雅居樂、融創(chuàng)、碧桂園這樣的“學(xué)渣”。

四、2024年展望

1. 房?jī)r(jià)

基本從23年小陽(yáng)春過后，統(tǒng)計(jì)局70大中城市的新房及二手房房?jī)r(jià)就處于持續(xù)下跌的情況，到12月時(shí)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至62個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至70個(gè)，即絕大多數(shù)新房及全部的二手房都進(jìn)入了房?jī)r(jià)下降通道。當(dāng)然從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，幅度還只是“微降”，應(yīng)該比現(xiàn)實(shí)生活中感受到的房?jī)r(jià)跌幅要趨緩不少。

如按當(dāng)前的形勢(shì)延續(xù)，24年也難看到房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，穩(wěn)住就不錯(cuò)：

1）供應(yīng)

供應(yīng)端來看，新房庫(kù)存（商品房待售面積）23年還是增加的；而二手房庫(kù)存（掛牌量）也有所增加。

2）需求

大體來說，購(gòu)房需求分三種：

居住需求：購(gòu)買房產(chǎn)主要用于自��；這部分“剛需”群體當(dāng)前還存在，但一是這類適婚人口數(shù)量仍在不斷下降中；二更重要的是這類群體由于收入或收入預(yù)期下降，從而觀望情緒明顯。

投資需求：購(gòu)買房產(chǎn)主要用于對(duì)外出租，用于作資產(chǎn)保值；這部分群體主要看的是“ 租售比+房?jī)r(jià)未來漲幅 》 理財(cái)收益+通貨膨脹率 ” ，而當(dāng)前顯然是不太成立的；且同時(shí)由于股市縮水導(dǎo)致的財(cái)富下降及收入下滑，也會(huì)影響購(gòu)買欲望；

投機(jī)需求：購(gòu)買房產(chǎn)主要用于低買高賣，賺取差價(jià)；這部分需求當(dāng)前幾乎是消失殆盡。

2.業(yè)績(jī)

由于房地產(chǎn)期房銷售的特點(diǎn)，當(dāng)期業(yè)績(jī)（營(yíng)收&凈利）對(duì)應(yīng)的是一到兩年前的銷售；所以基于近兩年地產(chǎn)銷售下滑的現(xiàn)狀，整體而言，房企24年的業(yè)績(jī)將承壓，營(yíng)收增速大概率繼續(xù)下滑；

當(dāng)然對(duì)于仍在拿地的房企（特別是央企）來說，由于近兩年拿的地比較優(yōu)質(zhì)，本來是可以期待毛利及凈利改善的，但前提是房?jī)r(jià)能夠至少維持在當(dāng)前水平上；

而如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑的情況，那么也將面臨利潤(rùn)下降，以及被迫存貨減值的情況；甚至萬一出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的極端情況，那么之前大量拿地的房企將反而面臨更糟的局面，相當(dāng)于是被動(dòng)加了杠桿。

3.銷售

截止當(dāng)前，24年1月地產(chǎn)銷售的高頻數(shù)據(jù)仍然沒有太多改善，延續(xù)了去年末的頹勢(shì)。

由于去年年初剛放開后，堆積了三年的購(gòu)房需求集中爆發(fā)，出現(xiàn)購(gòu)房小陽(yáng)春局面，去年前四個(gè)月的基數(shù)都比較高，導(dǎo)致今年截至到4月前，同比數(shù)據(jù)估計(jì)都會(huì)比較難看，只能看環(huán)比是否能逐漸有一些趨穩(wěn)和增長(zhǎng)的趨勢(shì)，以及看到年中及以后，同比數(shù)據(jù)在去年低基數(shù)情況下是否可以逐漸趨穩(wěn)。